NH 올원리츠 공모주 청약 일정 및 주가전망(+ 수요예측결과)

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1.  NH 올원리츠 개요

 

 

 

오피스 빌딩 중심의 혼합형 리츠

 

 

 

NH 올원리츠는 수도권 중형 오피스빌딩(3개)과 물류센터(1개)에 투자하는 혼합형 리츠다. 모자리츠 형태로 분당스퀘어를 직접 보유하고 자리츠인 NH3호 리츠에 에이원당산과 에이원인계 오피스빌딩을, NH5호리츠에 도지 물류센터를 각각 보유하고 있다. 자산 구성은 오피스빌딩 78%, 물류센터 22%다. 배당 수익 비중은 분당스퀘어 44%, NH3호 42%, NH5호 14%다. 10월 28~29일 수요예측, 11월 3~5일 일반투자자 청약 일정 이후 11월 18일 상장 예정이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.  NH 올원리츠 공모 개요 및 일정 보호예수 현황

 

 

 

 

 

1. NH 올원리츠 공모 청약일 : 2021.11.03(수)~2021.11.05(금)
2. NH 올원리츠 공모 청약 주관사 : 한국투자증권, NH투자증권, 대신증권(★ 공모주식배정순 ★)
3. NH 올원리츠 확정 공모가액 : 5,000원 (NH올원리츠는 균등배정이 존재하지 않아 비례청약만 가능)
4. NH 올원리츠  청약 수수료 : 한국투자증권, 대신증권 청약수수료 2,000원 , NH투자증권 청약수수료 무료
5. NH 올원리츠 청약 환불일 : 2021.11.09일(화)
6. NH 올원리츠  상장일 : 2021.11.18일(목)
7. NH 올원리츠  확정 공모금액 : 1,405억원

 

 

 

 

NH 올원리츠는 유통가능 주식물량은 상장당일 전체물량의 66.59%이며 타 종목 대비 상장대비 유통가능 주식수가 배이상 많아 주가 변동이 타 공모주 대비 매우 클것으로 예상된다.

 

 

 

 

3.  NH 올원리츠 수요예측결과

 

 

 

 

 

 

NH 올원리츠는 수요예측 결과 총 860곳의 기관투자자가 참여하여 상당히 높은 수요예측 경쟁률인 628.2대 1을 기록했다. 이는 올해 증시에 상장한 리츠 중 최고 수준이다. 앞서 유가증권시장에 상장한 SK리츠와 디앤디플랫폼리츠의 수요예측 경쟁률은 각각 452대 1, 245대 1이었다.

 


NH올원리츠 상장 후 최단 15일에서 최장 6개월간 주식을 팔지 않겠단 '의무보유확약' 신청 비중은 전체 참여 기관의 13.95%(120곳)였다.

 

 


NH올원리츠가 흥행한 이유는 최근 변동성이 큰 장세 속에서 안정적 배당주인 리츠가 주목받은 것에 더해 상장 리츠 중 상대적으로 높은 배당군에 속하는 10년 평균 6~7%대 배당수익률이 주목을 받은것으로 보이며 NH 올원리츠 수요예측 결과로 NH 올원리츠 주가 흐름을 전망했을때 NH올원리츠 공모청약 참가를 통해 수익을 얻을 가능성이 높아 보인다. 

 

 

 

 

 

4.  NH 올원리츠 특징

 

 

 

코어플러스 자산에 Value-add 전략

 

 

 

NH 올원리츠는 코어플러스 자산을 편입해 Value-add 전략을 취한다. 타겟 자산인 코어플러스 자산은 프라임오피스(코어 자산) 대비 임차인, 공실, 위치, 규모 등에서 열위지만 수익률이 높다. 회사가 제시한 10년 평균 배당 수익률도 타 오피스 리츠가 상장 전 제시한 수준(6%대)보다 높은 7%(공모예정가 기준)다.

 

 

 

매입 후에는 Value-add 전략을 통해 보유 자산들의 가치를 높힌다. 분당스퀘어는 라인플러스 본사 임차(7년)와 엘리베이터 공사, 에이원 당산은 저층부 용도 변경 및 로비환경개선공사, 에이원인계는 공실률 축소(19.0% → 5.9%) 등을 통해 가치를 크게 높였다. 자산들의 합산 추정가치는 매입가 4,700억원에서 34%나 상승한 6,300억원으로 추정 된다.

 

 

 

 

 

 

 

 

5.  NH 올원리츠 투자 포인트

 

 

 

NH 올원리츠 투자포인트: 1) 타겟 시장, 2) 계열사 협력, 3) 오피스 브랜드화

 

 

 

국내 오피스빌딩을 보유한 5개 리츠를 살펴보면 1) 스폰서 파이프라인에 대한 기대감과 2) 자산 편입 이력이 상장 이후 주가 수익률의 키 요인이었다. NH 올원리츠는 구체적인 파이프라인이나 편입 계획 제시가 없다는 점이 편입 이력이 없는 상장 예정 리츠로서 덜 매력적일 수 있다. 따라서 상장 이후 자산 편입 행보를 주시할 필요가 있다.

 

 

그럼에도 기대되는 부분이 많다. 1) 중형 오피스 시장 타겟팅을 통한 성장 잠재력 높다. 중형 오피스빌딩은 국내 오피스시장에서 과반을 차 지해 편입 가능 자산군이 넗다는게 긍정적이다. 2) NH 금융 및 비금 융 계열사 협력이 기대된다. 부동산 자산 관리, 개발, 임차 등 여러 방 면에서 협업이 예상된다. 에이원인계의 경우 계열사 임차를 통해 공실 이 크게 축소됐다. 3) 오피스 브랜드화 및 Value-add 전략도 기대된 다. 일본 부동산업체들의 중형 오피스 빌딩 시장 진출(노무라 PMO, 미쓰비시 CIRCLES 등)과 유사하다. 현재 보유 자산들처럼 상대적으로 저렴한 중형 오피스를 매입한 뒤 관리를 통해 가치를 끌어올리는 전략이 기대된다.

 

 

 

 

 

 

6.  NH 올원리츠 공모 참여 및 투자여부 판단

 

 

 

 

 

 

NH올원리츠는 수요예측 경쟁률이 628 대 1을 기록하며 올해 상장한 리츠 중 가장 높으며 역대 리츠 상품중 NH프라임리츠(2019년 711 대 1) 다음으로 높다. NH올원리츠의 구성상품은 성남 분당스퀘어와 △서울 당산 에이원타워 △수원 인계 에이원타워 △이천 도지물류센터를 자산으로 둔 리츠로 오피스, 물류센터 등 다양한 종류의 자산에 투자한다. 우량 장기 임차인을 둔 건물에 투자하는 동시에 저평가된 부동산을 관리·개선해 가치를 높이는 방식도 병행한다. 부동산 업계에선 이같은 접근법을 '코어 플러스(Core Plus) 전략'이라 부른다.

 

 

 

이를 바탕으로 NH 올원리츠는 10년간 평균 7%의 배당수익률을 목표로 제시했는데 노후를 바라보고 안정적인 배당수익을 얻고 싶어하는 투자자에게는 좋은 투자처가 될것으로 생각하며 단기적인 수익이 아닌 장기적인 전망을 바라보고 공모주 청약에 참여하는걸 권장한다.

 

 

 

 

 

NOTICE) 위 자료는 투자 판단을 돕기 위한 단순 참고 자료이며 투자의 최종 판단 및 손실 책임은 본인에게 있음을 알려드립니다.


출처 : NH 올원리츠 , 신한금융투자

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